國家稅務總局臨汾市稅務局公告2022年第4號 國家稅務總局臨汾市稅務局關于修改《臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法》的公告

國家稅務總局臨汾市稅務局關于修改《臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法》的公告

國家稅務總局臨汾市稅務局公告2022年第4號               2022-12-26

　　為進一步優化稅收營商環境，規范我市土地增值稅征收管理，國家稅務總局臨汾市稅務局對《臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法》進行修改，并根據本公告重新發布(詳見附件)，現公告如下：

　　《臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法》(臨汾市地方稅務局公告2012年第5號發布，國家稅務總局臨汾市稅務局公告2018年第4號修改，以下稱“原辦法”)第六條“納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按開發項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料(復印件)。”不符合現行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　“原辦法”第七條“納稅人應于次月10內，將上月取得的預收房地產收入向主管稅務機關申報預繳稅款。納稅人應于房地產開發項目竣工結算并轉讓完畢后10日內，向主管稅務機關進行土地增值稅納稅申報。”不符合現行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　“原辦法”第八條“納稅人應按季向主管稅務機關報送《企業土地增值稅應稅收入、扣除項目季報表》，具體報送時間為每季終了15日內，本表隨日常征管資料入檔保存。”不符合現行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　“原辦法”第十一條“納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率”修改為“納稅人按照取得的預收款和規定的預征率計算預征稅額。預征稅額計算公式：土地增值稅預征稅額=預收款×預征率”。

　　“原辦法”第十六條“土地增值稅清算應報送的資料符合本辦法第十三條第(一)項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續;符合本辦法第十三條第(二)項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;(三)《企業土地增值稅應稅收入、扣除項目季報表》;(四)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”修改為“土地增值稅清算應報送的資料符合本辦法第十條第(一)項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續;符合本辦法第十條第(二)項規定的納稅人，須在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;(三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”

　　“原辦法”第十九條“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。”修改為“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓未使用及使用年限在一年以內的房地產的，納稅人應當按規定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。”

　　“原辦法”第二十條“土地增值稅清算結束的項目，主管稅務機關應結合《企業土地增值稅收入、扣除項目季報表》對納稅人的清算結果進行清算審核。”不符合現行土地增值稅征管要求，予以刪除。

　　本公告自公布之日起施行。

　　特此公告。

國家稅務總局臨汾市稅務局

2022年12月26日

　　附件：

臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關法律法規和政策規定，制定本辦法。

　　第二條 凡在本市行政區域內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的房地產開發企業(以下簡稱納稅人)，應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。

　　第四條 土地增值稅由房地產所在地的主管稅務機關負責征收。

　　第五條 土地增值稅實行“項目登記、按月預繳、竣工清算、多退少補”的征收管理辦法。

　　第二章 稅款征收

　　第六條 納稅人開發項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關規定，據實申報繳納土地增值稅。

　　第七條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。

　　1、住宅按2%預征。

　　2、非住宅(商業營業用房、寫字樓等其他房地產)按3%預征。

　　3、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按3%預征。

　　第八條納稅人按照取得的預收款和規定的預征率計算預征稅額。預征稅額計算公式：

　　土地增值稅預征稅額=預收款×預征率

　　第九條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　第三章 納稅清算

　　第十條 土地增值稅的清算條件

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：

　　1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　3、直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續;

　　4、省稅務局規定的其它情況。

　　第十一條 納稅清算以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算，開發項目中同時包括普通住宅、非普通住宅以及商業用房的，應分別計算增值額。

　　第十二條 普通住宅標準

　　1.住宅小區建筑容積率在1.0以上。

　　2.單套建筑面積在144平方米以下。

　　3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

　　第十三條 土地增值稅清算應報送的資料

　　符合本辦法第十條第(一)項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續;符合本辦法第十條第(二)項規定的納稅人，須在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

　　(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;

　　(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;

　　(三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等;

　　納稅人委托符合條件的稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　第十四條 納稅人可以自行申請土地增值稅清算，也可以委托中介機構進行清算鑒證。

　　第十五條 主管稅務機關應在接到納稅人的清算申請后10日內做出是否清算的決定。

　　第十六條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓未使用及使用年限在一年以內的房地產的，納稅人應當按規定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　第十七條 土地增值稅的核定征收

　　房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關應按5%的核定征收率進行核定征收：

　　(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　第十八條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應組織人員對清算情況進行審核并重新清結算或移交稽查部門立案稽查。

　　第四章 附則

　　第十九條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的有關規定進行處罰。

　　第二十條 本辦法由國家稅務總局臨汾市稅務局負責解釋。

　　第二十一條 本辦法自2013年2月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的，以本辦法規定為準。原《臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法(暫行)》(臨汾市地方稅務局公告2010年第1號)同時作廢。

關于《國家稅務總局臨汾市稅務局關于修改〈臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法〉的公告》的解讀

　　一、制定公告的背景

　　為進一步優化稅收營商環境，規范土地增值稅征收管理，保護納稅人的合法權益，現發布本公告修訂《臨汾市房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法》。

　　二、《公告》主要內容

　　(一)廢止了與上位法沖突的條款

　　“原辦法”第六條“納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按開發項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料(復印件)。”

　　“原辦法”第七條“納稅人應于次月10內，將上月取得的預收房地產收入向主管稅務機關申報預繳稅款。納稅人應于房地產開發項目竣工結算并轉讓完畢后10日內，向主管稅務機關進行土地增值稅納稅申報。”

　　“原辦法”第八條“納稅人應按季向主管稅務機關報送《企業土地增值稅應稅收入、扣除項目季報表》，具體報送時間為每季終了15日內，本表隨日常征管資料入檔保存。”

　　“原辦法”第二十條“土地增值稅清算結束的項目，主管稅務機關應結合《企業土地增值稅收入、扣除項目季報表》對納稅人的清算結果進行清算審核。”

　　對與上位法規定不匹配的條款進行修訂

　　“原辦法”第十一條“納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率”修改為“納稅人按照取得的預收款和規定的預征率計算預征稅額。預征稅額計算公式：土地增值稅預征稅額=預收款×預征率”。

　　“原辦法”第十六條“土地增值稅清算應報送的資料符合本辦法第十三條第(一)項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續;符合本辦法第十三條第(二)項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;(三)《企業土地增值稅應稅收入、扣除項目季報表》;(四)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”修改為“土地增值稅清算應報送的資料符合本辦法第十條第(一)項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續;符合本辦法第十條第(二)項規定的納稅人，須在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;(三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等;納稅人委托符合條件的稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。”

　　“原辦法”第十九條“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。”修改為“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓未使用及使用年限在一年以內的房地產的，納稅人應當按規定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。”

　　三、公告施行

　　本公告自公布之日起施行。